Was eine Baubeschreibung enthalten soll! – Diskussionsbeitrag von Heiko Brunzel, Bauunternehmer aus Velten im brandenburgischen „Speckgürtel“ von Berlin
„So detailliert wie möglich“ – Was bedeutet das? Wie gestaltet sich der Leistungsumfang von Bauverträgen, damit alle Beteiligten zufrieden sein können? Die Brunzel Bau GmbH mit Sitz in Velten, Brandenburg führt in regelmäßigen Abständen Seminare und Weiterbildungen für Mitarbeiter, Kunden und Geschäftspartner aus dem Bausektor durch. Für den Geschäftsführer und Bauunternehmer Heiko Brunzel gehört zur Unternehmensführung, das mit Sorgen bis zur Fertigstellung von Immobilienobjekten offen und ehrlich gegenüber umgegangen wird, damit ein besseres, kundenorientiertes, marktfähiges und erfolgreiches Handeln im Vordergrund platziert werden kann. Im Mittelpunkt des Unternehmens stehen die Kunden und die Zufriedenheit. Die langjährigen Erfahrungen des Unternehmers Heiko Brunzel bestätigen in der Praxis, dass ein großes Maß an Kundenzufriedenheit notwendig ist, um das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen Bauherren und Bauunternehmen auf guten Fundamenten zu stellen.
Einführend erläutert Heiko Brunzel, Bauunternehmer der Brunzel GmbH, dass im Bauvertrag Bauherr oder Erwerber mit dem Vertragspartner den Gegenstand sowie die Leistungen vereinbaren. Die wichtigste Grundlage für die Planung und den Bau eines Hauses bildet dabei die Bau- und Leistungsbeschreibung. Der Inhalt und der Detaillierungsgrad sind von größter Wichtigkeit für den Bauherrn/ Erwerber, um den genauen Leistungsumfang des Preis- und Leistungsverhältnisses der Bauqualität und den Ausstattungsgrad beurteilen zu können. Für den Bauunternehmer bzw. Planer und Bauausführer sind aber auch die Inhalte der Bau- und Leistungsbeschreibung von höchster Relevanz, denn je detaillierter die zu erbringenden Leistungen formuliert sind, desto genauer lassen sich Planung und Ausführung kalkulieren, organisieren und Probleme können im Vorfeld vermieden werden.
Was bedeutet „so detailliert wie möglich“?
Die Bau- und Leistungsbeschreibung der zu erbringenden Leistungen und deren Beschaffenheit sollten so detailliert wie möglich festgelegt werden, denn je konkreter und verständlicher dies geschieht, umso geringer ist das Vertragsrisiko.
Natürlich, so Heiko Brunzel, gibt es standardisierte Vorlagen. Wer z.B. mit einem Schlüsselfertig- bzw. Fertighausanbieter baut, bekommt von diesem den Vertragsentwurf und eine Bau- und Leistungsbeschreibung vorgelegt. Diese bildet oftmals das Herzstück des Bauvertrages. Aber in ihr sollten sämtliche Bauweisen, Materialien, Oberflächen, Ausbaustandards etc. zusammengefasst sein. An Hand von Beispielen erläutert Bauunternehmer Heiko Brunzel, dass die Baubeschreibung zudem auch Angaben über die technischen Eigenschaften enthalten sowie Sanitär- und elektrische Ausstattungen auflisten und die wichtigsten Eigenschaften der Bauteile verzeichnen sollte. Besonders wichtig hierbei ist, dass detailliert zu verwendende Materialien, die Herstellerfabrikate, Typen und Farben möglichst exakt festgehalten werden sollten.
Bei Formulierungen, wie „handelsübliche Qualität“ oder „deutsche Markenware“ sowie „das Beliebte“ oder „gleichwertig“ – sollten die Alarmglocken schrillen, hierbei gilt dann zur Vorsicht nochmals nachfragen und evtl. eine Anpassung der Verträge vornehmen.
In der Ruhe liegt die Kraft oder weniger Ärger nach kurzer Prüfung
Der Bauherrenschutzbund e.V. hat Untersuchungen angestellt, wobei festgestellt wurde, dass jede zweite Bau- und Leistungsbeschreibung unvollständig ist, so Heiko Brunzel.
Häuslebauer, Bauherren, Erwerber sollten deshalb unerlässlich den Inhalt in Ruhe mit entsprechender Zeit prüfen oder durch z.B. einen unabhängigen Experten prüfen lassen. Denn es gilt: Was nicht vollständig oder verständlich festgelegt wurde bzw. nicht erklärt wird, darauf hat auch der Auftraggeber später keinen Anspruch, so Heiko Brunzel.
Was eine Baubeschreibung enthalten soll – welche Angaben auf jeden Fall enthalten sein sollten:
- Allgemeines
Hier werden die Art, Funktion und Dimension des geplanten Gebäudes beschrieben und das Konzept festgelegt.
- Örtliche Gegebenheiten und Voraussetzungen
Hierzu zählen: Standort, Umgebung, Grundstück, Grundwasserverhältnisse, Baugrund, Risiken und Belastungen, Vorarbeiten und weitere Baumaßnahmen
- Festlegung zur Ausführung
Bauablauf, bauliche Vorgaben, technische Besonderheiten
- Konstruktive und sonstige Merkmale der Bauleistungen
Hierzu zählen: Aufbau wichtiger Bauelemente, Energiestandard, Energiekenndaten, Ausstattungsmerkmale
- Produkte, Materialien
Hersteller, Fabrikate, Preise pro Quadratmeter, Oberflächen und Farben zählen hierzu.
- Anlagen
Hierzu sollten auf jeden Fall die Unterlagen zum Grundstück, Entwurfs- und Ausführungspläne der Fachplaner, wie z.B. Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro, der Wärmeschutznachweis, Nachweise zum Schallschutz, Katalogauszüge, Kosten- und Flächenberechnungen und insbesondere Bauzeitenplanung angefügt werden.
Tipp von Heiko Brunzel: Damit bei der Vertragsgestaltung nichts vergessen wird!
Die Käufer und Bauherren können an den Mindestanforderungen für Bau- und Leistungsbeschreibung für Einfamilienhäuser Orientierung finden.
Die Mindestanforderungen dienen als Checkliste und werden von Fachleuten als Basis jedes Bauvertrages empfohlen, so Heiko Brunzel. Diese lassen sich kostenlos aus dem Internet herunterladen und nachprüfen. Natürlich ist es auch möglich, individuelle Vereinbarungen zu treffen, wenn kein fertiges Leistungsverzeichnis genommen wird. Hierzu sind natürlich auch die Kreativität und die Mitbestimmung des Bauherrn gefragt und können berücksichtigt werden.
Als Einwand gibt der erfahrene Bauunternehmer Brunzel zum Abschluss zu bedenken, dass in der Praxis viele Verträge mit Architekten oftmals mündlich abgeschlossen werden und somit die Leistungen wenig konkret sind. Zwar ist dies laut Werkvertragsrecht ausreichend für einen Vertragsschluss, aber genau dieses Vorgehen führt oftmals zu Konflikten. Somit sollte man sich im Vorfeld immer überlegen, dass es Sinn macht, ordentliche Verträge zu schließen, um später so wenig Ärger wie möglich zu produzieren.
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V.i.S.d.P.:
Heiko Brunzel
Bauunternehmer
