Notar: Beurkundung bei Immobilienerwerb – Warn- und Aufklärungspflicht

Seminarveranstaltung mit rechtlicher Diskussion von und mit Heiko Brunzel, Veltener Bauunternehmer und Geschäftsführer Brunzel Bau GmbH. Rechtsanwalt und Privatdozent Dr. Erik Kraatz, für Straf-, Strafverfahrens- und Wirtschaftsstrafrecht bei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB erläutert im Rahmen einer Seminarveranstaltung in Berlin die rechtlichen Auswirkungen des Urteils. Bauunternehmer Heiko Brunzel führt in die Grundlagen der Bauwirtschaft aus Sicht des Praktikers zu Beginn der Veranstaltung ein. Das Unternehmen Brunzel Bau GmbH seit mehr als zwanzig Jahren erfolgreich in der Bauwirtschaft in Brandenburg, Berlin und der weiteren Umgebung tätig, sowohl im öffentlichen wie auch privaten Hochbau.

Schrottimmobilien im Fokus: Warn- und Aufklärungspflichten von Notaren

Notar: Beurkundung bei Immobilienerwerb – Warn- und Aufklärungspflicht, von Bauunternehmer Heiko Brunzel aus Velten

Notar: Beurkundung bei Immobilienerwerb – Warn- und Aufklärungspflicht, von Bauunternehmer Heiko Brunzel aus Velten

Seminarimmobilienrecht bei den Rechtsanwälten Dr. Schulte und Partner mbB Berlin zu Notarpflichten und Haftung – Eingeladen Bauunternehmer, Handwerker, Immobilienrechtexperten und weitere Interessierte aus der Branche.

Privatdozent und Rechtsanwalt Dr. Kraatz hierzu: „Der Begriff der Schrottimmobilie wurde von der Rechtsprechung ursprünglich im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilienfonds verwendet, die den steuerlich subventionierten Bauboom in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung ausnutzen wollten. Hierbei wurden von den Vermittlern zumeist unrealistisch hohe Wachstumsraten versprochen. Inzwischen ist der Begriff Schrottimmobilie in der Rechtsprechung eher ein Synonym für kombinierte Verträge, bei denen Anleger Immobilien oder Eigentumswohnungen erwerben, wobei bereits eine Bankfinanzierung mitgeliefert wird. Angesichts des schlechten Zustandes der Immobilie („Schrott“), sind die Immobilien entgegen der Zusage von Vermittler und Verkäufer zumeist schwer vermietbar; durch die Provisionen, die den Vertrieblern zu zahlen ist, wurde der entsprechende Kaufpreis zusätzlich aufgebläht. Das Ergebnis ist, dass die Kunden eine wenig werthaltige Immobilie erworben haben mit der Aussicht auf Steuerersparnisse und einer zusätzlichen Altersvorsorge, diese Aussichten sich jedoch schnell zerschlagen. Dafür sitzen die Anleger auf einem meist hohen Darlehen. So erging es in den 1990er-Jahren etwa über 300.000 Anlegern, und auch heute noch ist der Vertrieb von Schrottimmobilien mit an der Tagesordnung.“

Erwartungen an den Notar?

Damit ein entsprechendes Vertriebsmodell funktionieren kann, brauchen die Verkäufer neben Bankkontakten selbstverständlich auch einen Notar. „Der Notar gilt für viele Menschen als eine seriöse Instanz, die ihren Pflichten als Notar wohlwollend nachkommen. Vorgesehen ist, dass Notare grundsätzlich eine Warn- und Aufklärungspflicht trifft, d.h. sie sind dazu verpflichtet darauf hinzuweisen, wenn es sich um eine unsichere Immobilienanlage handeln würde. Doch leider gibt hier die so genannten „Mitternachtsnotare“, die mit gewissen Vermittlern von so genannten „Schrottimmobilien“ zusammenarbeiten. Denn sämtliche Verträge über Immobilien und Eigentumswohnungen sind notariell zu beurkunden“, so Strafrechtler Dr. Kraatz. Zu eben einem solchen Fall hat kürzlich der Bundesgerichtshof mit seinem Beschluss vom 02.07.2014 (Az. 5 StR 182/14) ein ganz anderes Risiko für die beteiligten Notare aufgezeigt.

„Notarbegleiter“ – Beurkundung – Aufklärung – Strafbarkeitsrisiko

Im konkreten Fall wurden von mehreren Tätern Eigentumswohnungen für diverse Bauträgergesellschaften über ein von ihnen geschaffenes Firmengeflecht von Strukturvertrieben vertrieben. Hierbei fielen Provisionszahlungen von bis zu einem Drittel des Kaufpreises der Wohnungen an. In ihren zumeist unter falschen Namen geführten Verkaufsgesprächen bedienten sich die Täter falscher Versprechungen insbesondere zur Wirtschaftlichkeit des vorgeschlagenen Immobilienkaufs, der sich bei allenfalls geringer monatlicher Eigenbelastung des Käufers durch Steuerersparnisse, staatliche Prämien und garantierte Mieten doch von selbst finanziere. Zudem wandten sie eine beliebte Überrumpelungstaktik an: Sobald sich Anleger interessiert zeigten, wurden sie von den Büroräumen des Vertriebs unmittelbar zur Kanzlei eines Notars zur Vertragsunterzeichnung gefahren.

Rechtsanwalt Dr. Kraatz verdeutlicht den Teilnehmern die Raffinesse dieses Systems: „Die betroffenen Käufer begleitete ein sog. vertriebszugehöriger „Notarbegleiter“, der die Aufgabe hatte, diejenigen, denen auf der Fahrt zum Notar Bedenken gekommen waren, wieder zu beruhigen; zugleich sollte seine Anwesenheit während der Beurkundung den Interessenten das trügerische Gefühl vermitteln, in der gesamten Angelegenheit durch den Vertrieb verlässlich betreut zu werden.“ Beim Notar mussten sie zunächst eine falsche Bestätigung unterzeichnen, wonach ihnen ein Muster des Vertrages bereits 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung zugegangen ist; das ist eine den Verbraucher schützende Wartefrist nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG. Der betreffende Notar rechnete zwar damit, dass es zu einer Überrumpelungstaktik für den betroffenen Käufer gekommen ist. Er fand sich im Interesse eines gewinnbringenden Kanzleibetriebs jedoch hiermit ab und unternahm keine Bemühungen, den betroffenen Kunden über Bedeutung und Tragweite der zu beurkundenden Erklärung zu verdeutlichen. So stellte er dem Urkundentext keine inhaltliche Einführung voran, mit der er die Interessenten unmissverständlich über die Rechtsverbindlichkeit ihres Kaufangebots aufgeklärt hätte, an das sie nach Ausfertigung der Urkunde für mehrere Wochen unwiderruflich gebunden waren.

Notar als unparteiischer Betreuer: Verletzung der Belehrungspflicht und Haftungsrisiko

Der Bundesgerichtshof wertete dieses Verhalten des Notars als strafbare Untreue nach § 266 des StGB. Der Notar, der als unparteiischer Betreuer der an dem zu beurkundenden Rechtsgeschäft Beteiligten die Pflicht hatte, deren Vermögensinteressen wahrzunehmen, habe die jeweiligen Interessenten nicht hinreichend belehrt. Angesichts der erkennbaren Überrumpelung habe ihn eine gesteigerte Belehrungspflicht getroffen, die er verletzt habe. Hierdurch kam es zu den Vertragsschlüssen, die für die Anleger einen Schaden darstelle. Hinsichtlich der Höhe des Schadens im Sinne einer schadensgleichen Vermögensgefährdung (es bedurfte ja noch der Annahme der notariell beurkundeten Angebote) sei ein Vergleich zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert der betreffenden Eigentumswohnungen und dem angebotenen Kaufpreis vorzunehmen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt nicht nur strafrechtliche Klarstellungen hinsichtlich der Rechtsfigur der schadensgleichen Vermögensgefährdung auf, sondern sie zeigt zugleich auch das enorme Haftungsrisiko der beteiligten Notare. Über § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Untreuetatbestand lässt sich hieraus zugleich eine zivilrechtliche Schadensersatzpflicht des Notars ableiten. Damit gewinnt der getäuschte Anleger in den Schrottimmobilienfällen einen weiteren potentiellen Haftungsträger.

Fazit: Keine falschen Erwartungen an den Notartermin – Kontrolle, Aufklärung, Fristen!

Die Teilnehmer diskutieren weitere Erfahrungen und diese verdeutlichen, dass es leider auch bei der Berufsgruppe der Notare einige mit ihren Pflichten nicht so genau nehmen. Zum Glück ist dies kein Regelfall, gibt Herr Brunzel und weitere Bauunternehmer zu bedenken. Käufer von Immobilien sollten vor dem Kauftermin bereits schon mal einen Entwurf des Kaufvertrages sich zukommen lassen und diesen gewissenhaft durchlesen. Bei Fragen lieber eine fachliche und kompetente Zweitmeinung einholen. Bei Ausübung von Zeit- und Termindruck sollte jeder Käufer spätestens skeptisch werden, sind sich die Teilnehmer einig, partnerschaftliche Zusammenarbeit wird auf sicherem, seriösem und ehrlichen Fundament gebaut, so Bauunternehmer Heiko Brunzel.

V.i.S.d.P.:

 

Heiko Brunzel

Bauunternehmer       

Schreibe einen Kommentar