Seminarbeitrag zum Thema Grundstück-Bodenbeschaffenheit-Kaufvertrag

Weitaus stärker – unmittelbar und finanziell – wirkt sich die Bodenbeschaffenheit eines Grundstückes aus. Wer nur die Lage sieht und nicht beachtet, was unter der Grasnarbe liegt, mag seine Wunder erleben.  Am 10.08.2013, 20.oo Uhr führte Bauunternehmer Heiko Brunzel  in Velten eine Informationsveranstaltung durch – interessierte Teilnehmer waren Bauherrn, Investoren und Mitarbeiter.

Seminarbeitrag zum Thema Grundstück-Bodenbeschaffenheit-Kaufvertrag

Seminarbeitrag zum Thema Grundstück-Bodenbeschaffenheit-Kaufvertrag

Herr Heiko Brunzel baut bei Immobilien auf deren Bauqualität oder deren Sanierungsmaßnahmen, die auf die persönlichen Bedürfnisse der Bauherren oder Investoren, unter Berücksichtigung der Standortentwicklung, den wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmendaten, zugeschnitten werden. Jedes Immobilienprojekt stellt eine neue Herausforderung dar, diese beginnt oftmals schon mit dem Grund auf dem sie steht.

Herr Heiko Brunzel eröffnete die gutbesuchte Veranstaltung: „Die Bodenbeschaffenheit eines Grundstückes rückt erst bei Baubeginn in den Fokus. Wechselnder Grundwasserstand, wasserführende Schichten, bindige Böden, Sand, Fels, Lehm, Letten, usw. heißen die Besonderheiten, meist sind einzelne für die Landschaft typisch und man kennt sie in der Gegend. Aber eine gewisse Unsicherheit bleibt immer. Relativ viel weiß man, wenn die Baugrube ausgehoben ist. Alles erfährt man kaum.“

Was in einem Mutterboden einst geflossen ist, was geschoben und gedrückt hat, bleibt unbekannt. Auch was kommt. Ob Grundwasser weiter fällt oder steigt, welche Wirkung andere Baumaßnahmen, Eingriffe in Natur und Landschaft bringen, weiß niemand. In der Regel kümmert sich darum auch keiner. Die Bruchfestigkeit des Bodens kennt das Bauamt, oder es lässt sie bestimmen. Ebenso den höchsten angenommenen Grundwasserstand. Ein Raupenfahrzeug schiebt in einem halben Tag die Baugrube aus. Und schon kann es losgehen mit der Bodenplatte, mit den Kellermauern. Dieses Vorgehen ist üblich, nichtsdestoweniger bleibt es bedenklich: Ist ein Keller immer notwendig?

Keller müssen nicht obligatorisch sein

Man kann auch auf den Keller verzichten; gerade in deutschen Gegenden, in denen das Grundwasser auf Spatenstichtiefe steht. Werden aber alle Einflüsse der Bodenbeschaffenheit schon in die Planung einbezogen, zeigt sich rasch, welch hoher Preis für den angeblich so nützlichen und dringend notwendigen Kellerraum bezahlt werden muss. Doch Bauherren sollten diese Nützlichkeit abwägen und eventuell andere Möglichkeiten von Stauraum schaffen. Unter den Teilnehmern wurden weitere Möglichkeiten aus der Praxis vertieft besprochen und ausgetauscht.

Ist das Grundstück frei, welche möglichen Belastungen können bestehen?

 

Häufig werden rechtliche Belastungen, die auf dem Grundstück liegen, übersehen, falsch eingeschätzt, oder auch verschwiegen. Die großen Belastungen fallen unübersehbar auf, wie z.B. der Hochspannungsmast oder das Transformatorenhaus oder die Zufahrt für ein Nachbargrundstück. Die Wertminderung des eigenen Grundes durch derlei Grunddienstbarkeiten zugunsten Dritter leuchtet ein. Immobilienkaufmann Michael Lutz hierzu: „Daneben gibt es aber auch noch viele weniger auffällige Belastungen, die nicht sofort sichtbar sind. Versorgungsleitungen für Gas, Strom, Telefon, Wasser oder Abwasserkanäle zu anderen Grundstücken und Häusern. Zunächst mag dies nicht stören, aber nach Jahren können Pläne für Veränderungen daran scheitern oder hohe Kosten nach sich ziehen. Das ist vor dem Kauf zu bedenken.“

Ähnliche unangenehme Folge können eintreten, wenn kommunale Beschlüsse oder staatliche Gesetze über Abtretungen von Grundflächen existieren, z. B. für breitere Straßen, neue Straßen oder auch nur Gehsteige. Hier ist besondere Aufmerksamkeit geboten. Die Folgen können bewertet werden, wenn eine Planung der Änderungen bereits vorliegt.

Andernfalls sollte man Fachleute (Sachverständige) abschätzen lassen, was in welchem Umfang eintreten könnte und auch, welche finanziellen Folgen das haben kann. Falls im Kaufvertrag nichts anderes erwähnt wird, zahlt der zum Zeitpunkt der Abrechnung im Grundbuch eingetragene Eigentümer.

Fazit:

 

Gut beraten ist, wer im Grundstückkaufvertrag eintragen lässt, ob das Grundstück voll erschlossen ist oder welche Erschließungsmaßnahmen und Kosten noch dazu kommen. Weiterhin sollte festgehalten werden, dass das Grundstück frei von öffentlich-rechtlichen Lasten und Abgaben ist. Kann dies nicht bestätigt werden, sollte auf jeden Fall nochmals ein Gespräch zu Klärung geführt werden.

V.i.S.d.P.:

Heiko Brunzel

Bauunternehmer

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